Закрыть рекламу ×
Закрыть рекламу ×
Первый миграционный
1migration.ru
Независимый портал консультаций по миграционным вопросам
В закладки
Бесплатная консультация по телефонам
Москва и область
+7 499 938-75-63
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Санкт-Петербург и область
+7 812 467-49-35
Ежедневно с 9.00 до 21.00
По России бесплатно
8 800 350-23-69 доб. 348
Ежедневно с 9.00 до 20.00
Онлайн-консультации круглосуточно: Задать вопрос юристу

Приобретение недвижимости в Болгарии в 2019 году

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Владислав Тихонов
Юрист
Написано статей
945

Если сравнить рынок недвижимости в Болгарии с аналогичным рынком других стран, то окажется, что квартиры в Болгарии очень недорого стоят, и ни в одной стране не предлагается такого количества недвижимости, как в Болгарии. Это связано со многими причинами. Прежде всего, с тем, что в начале 2000 годов увеличился туристический поток в эту страну, и по всем показателям Болгария оказалась страной, исключительно удобной для постоянного или временного проживания.

Особенности покупки недвижимости

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Покупка недвижимости в Болгарии

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

  • заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
  • оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Важные различия в терминологии

Прежде чем приобретать квартиру в Болгарии, обязательно нужно ознакомиться с местной терминологией, которая используется при оформлении документов на жилье. Это предотвратит возникновение разногласий и недопонимания  между продавцом и покупателем, а также убережет вас от возможных трудностей, связанных с неправильно оформленной документацией. Чтобы правильно рассчитать общую площадь приобретаемой недвижимости, следует знать всего три термина:

  • Застроенная площадь недвижимости — это общее название суммы площадей всех подсобных помещений, внутренних стен, санузла, коридоров, балконов и жилой площади помещения;
  • Площадь «идеальных» (находящихся в общем использовании) частей дома — этот пункт подразумевает тот факт, что каждый владелец квартиры имеет право на часть общей придомовой территории, нежилой части помещения, лифты, лестничные пролеты и др. Конкретная сумма квадратных метров, принадлежащая жильцу, рассчитывается еще на стадии проектирования здания специальным лицензированным бюро. Процент этой площади рассчитывается в зависимости от размера квартиры;
  • Общая площадь квартиры — сумма застроенной площади и «идеальных» частей здания, принадлежащих владельцу данной квартиры.
Важно помнить о том, что площадь приобретаемой недвижимости обязательно должна быть указана как в предварительном, так и в окончательном договоре о совершении купли-продажи.

Данный договор имеет вид нотариально заверенного акта, в котором указаны размеры всех трех вышеописанных площадей или две основные — застроенная и общая или «идеальная».

Где лучше приобретать недвижимость в Болгарии

Побережье делится условно на северное и южное:

  1. На севере популярностью пользуются квартиры в Верне — покупают для постоянного проживания, летнего отдыха в Болгарии.
  2. На южном побережье климат не влажный.

В этой части балтийского государства строятся комплексы и как результат конкуренции — демократичные цены. Покупка квартиры в столиц — это относительно надежная инвестиция. Перед принятием решения, где купить жилплощадь в Болгарии, определитесь, для чего ее приобретаете.

Основные шаги покупки недвижимости в Болгарии

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на содержание и покупку

Основные затраты:

  • За электричество плата в зимнее время составляет 75 евро за квартиру в 60 квадратов.
  • Охрана, водоем, уборка местности, содержание жилья – 15 евро за 1 квадрат недвижимости;
  • Вода – евро за кубический метр;
  • Налог на мусор, точнее, за вывоз, в зависимости от района нахождения недвижимости.
  • Платить раз в год — 0,2%, от цены квартиры.
  • Налог на имущество – 0,15% от цены, прописанной в соглашении купли-продажи.

На приобретение жилья Вы потратите приблизительно:

  • Авансовый платеж – 2,5 тысячи евро. Оставшуюся сумму нужно внести при получении Акта 16 (за первичное жилье). На вторичное жилье вносят 90% предоплаты, 10% у нотариуса при подписании купли-продажи.
  • Нужно открыть счет в Болгарском учреждении банка, для проведения платежей.
  • Счет нужно задекларировать в России, чтобы не выставили штраф. За перевод средств берется комиссия: 50–500 евро за операцию.
  • Не можете присутствовать на сделке, придется заплатить за нотариально заверенный документ 40 евро.
  • Зарегистрировать недвижимость в БУСТЛАТ (кадастровой палате), за 7 дней, или штраф – 300 евро, регистрация стоит 20 евро.
  • За обладание собственностью придется выложить 5% от цены недвижимости.
  • Нотариальная пошлина – 1,8 тысячи евро.
  • Налог на муниципальное жилье – 2% от цены покупки.
Интересно: если не принципиально жить в большом городе, купите небольшой домик в сельской местности, на расстоянии 50 километров от городского центра. Стоимость домика – 4000 евро. Для приведения его в надлежащий вид, понадобиться, потратить немного денег, но цена получится меньше, чем в предместье Москвы на порядок.

Пример расчета дополнительных расходов:

Меблированная квартира на вторичном рынке, на Солнечном берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.

Рыночная стоимость жилья – €30000, муниципальный налог на переход права собственности в конкретном случае составляет €880(2,9%).

Нотариальные расходы: €30000 х 1% = €300 (плюс НДС 20%) = €315

Регистрация в имущественном реестре: €30000 х 0,1% = €30

Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)

Регистрация недвижимости: €150

Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию, размер зависит от конкретного банка – обычно до €50

Общая сумма расходов €1475.

Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.

Что можно приобрести в Болгарии

Всю недвижимость можно разделить на несколько категорий:

  1. Отдельные дома, находящиеся в деревнях и сёлах;
  2. Квартиры в жилых домах различной этажности;
  3. Виллы высокого класса.

Первичная недвижимость от застройщика

Самая недорогая недвижимость — это та, которая покупается непосредственно у застройщика и в процессе строительства. Но именно этот вариант, в отдельных случаях, может оказаться и самым ненадёжным. Строительные компании в Болгарии также подвержены колебаниям рынка и нечистых на руку продавцов здесь не меньше чем в России.

Пока жилой дом ещё не построен, застройщик предлагает действительно низкую цену за будущую квартиру и легко можно убедиться, что квартира точно такого же типа, но выставляемая на продажу риэлтерской компанией, может стоить процентов на 20-40 дороже. Строят в Болгарии быстро, но бывает, что в какой-то момент строительство останавливается.

Это значит, что у застройщика кончились деньги и возобновится ли стройка дальше никому не известно. Даже в самых престижных местах на черноморских курортах можно встретить недостроенные дома и особняки. Приобретать такую недвижимость дёшево, но опасно и результат такой сделки может быть непредсказуем.

Кроме того, приобретение квартиры на стадии строительства не даёт права на получение визы «Д» и в перспективе вида на жительство в Болгарии. Поэтому, пока квартира строится, а жить в Болгарии хочется, придётся оформлять договор на аренду и снимать жильё у агентства. Собственно многие так и поступают. Это даёт возможность самому контролировать процесс строительства.

Характеристики вторичной курортной недвижимости

Недвижимость на вторичном рынке болгарских курортов делится на две группы.

  • Новый жилищный фонд – это апартаменты в жилых комплексах, возведенных с начала 2000-х годов. Такие здания построены с соблюдением европейских строительных стандартов, в том числе и в плане энергосбережения. С момента строительства некоторых жилых объектов прошло всего несколько лет, так что их состояние практически ничем не отличается от состояния новостроек. Более того, расходы на отопление и обслуживание таких объектов минимальны. Плюс, выбирая новые комплексы, покупатель получает готовую к въезду квартиру с ремонтом, мебелью и бытовой техникой.
  • Старый жилищный фонд – это квартиры и дома социалистической эпохи или переходного периода 90-х годов. Жилье такого типа редко встречается на болгарских курортах. Средоточие такой недвижимости – болгарские города, Варна, Бургас, Несебр, София. Жилье такого типа популярно в основном среди местного населения и иностранцев, решающих переехать в болгарские города на постоянное место жительство.

Большинство сделок купли-продажи недвижимости на курортах Болгарии проходит с новой недвижимостью, так как жилищный фонд Солнечного Берега, Несебра, Золотых Песков, Равды – это на 90% жилые комплексы 2000-х годов.

Цены на вторичное жилье

В среднем по Болгарии цены на вторичном рынке составляют 445 евро за квадратный метр. В Софии средняя ценовая планка выше – 750-820 евро. На черноморских курортах стоимость «квадрата» приближается к столичным расценкам. Покупателю, планирующему покупку дома или квартиры на море с хорошим расположением и качественными характеристиками, следует ориентироваться на 600-900 евро за квадратный метр.

Что нужно знать о болгарской «вторичке»

  1. Вторичное жилье чаще всего продается с мебелью и бытовой техникой.
  2. «Вторичка» составляет более 75% всего рынка недвижимости Болгарии.
  3. Средняя стоимость квадратного метра курортной недвижимости – 500 евро метр, хотя ценовой диапазон составляет от 250 до 2000 евро. Цены на курортах в окрестностях Варны, на 20-25% выше, чем в Бургасском регионе.
  4. На вторичном рынке Болгарии реально купить апартаменты со скидкой, так как, стремясь срочно продать недвижимость, покупатели готовы к торгу.
  5. Отдельная категория жилья – это жилые объекты с аукциона, которые продают банки из портфеля конфискованных у должников объектов.

Планировка квартир в Болгарии

При покупке недвижимости обязательно следует обратить внимание и на особенности планировки болгарских квартир. Гостиная и кухня объединены, а средняя площадь балкона составляет 4–6 м кв. При этом размер спальни совсем небольшой — около 12 метров квадратных, поскольку она редко используется в качестве общей жилой комнаты или детской. Часто в квартирах можно встретить так называемый кабинет, который в дальнейшем можно без труда переоборудовать в детскую комнату или спальню.

Важные отличия в терминологии

Общая классификация квартир в Болгарии ничем не отличается от международной — есть студии, одно-, двух- и многокомнатные квартиры, а также апартаменты. Но понимание данных терминов в стране может быть иным, нежели принято в России:

  • Студия — объединенное жилое пространство, составляющими частями которого являются гостиная, спальня и кухня;
  • Двухкомнатная квартира — это квартира с двумя помещениями, одно из которых представляет собой гостиную и кухню, а другое — спальню;
  • Апартаменты — общее название для квартир любого типа.

Частные дома

Дома в Болгарии продаются и покупаются достаточно активно, причём пенсионерами. Болгарский сельский дом, это, как правило, двухэтажная постройка из красного кирпича, крытая такой же красной черепицей и недорогая по стоимости. Одноэтажные дома встречаются крайне редко и из дерева здесь также не строят. Продажная цена сельского дома может начинаться от 4 000 евро, но такие дома требуют достаточно серьёзного ремонта. Хороший двухэтажный дом, где может понадобиться только небольшой или косметический ремонт можно приобрести за 20 000 евро.

Динамика изменения цен на дома в болгарской деревне
Динамика изменения цен на дома в болгарской деревне

Болгарские деревни расположены в очень красивой местности. Рядом обязательно находится водоём – это может быть река или озеро. Россияне с удовольствием ловят рыбу или ходят в лес за грибами. Очень хорошие дома в больших сёлах можно приобрести по цене от 40 000 евро. Такой дом имеет два или три этажа, обставлен хорошей мебелью и оборудован бытовой техникой. Никакой ремонт, даже косметический, не требуется.

Панорамный вид на болгарскую деревню
Панорамный вид на болгарскую деревню

При покупке дома в Болгарии обязательно требуется присутствие покупателя, поскольку дом — это серьёзное приобретение и очень много всего нужно тщательно осмотреть. Стены, крышу, фундамент, полы. Особое внимание следует уделить электропроводке, системе водоснабжения и отопления. Нужно выяснить, где находится магазин и что там можно купить, как далеко расположен город, часто ли ходят автобусы, где можно, в случае необходимости, получить медицинскую помощь.
Иногда на сайтах болгарских агентств по продаже недвижимости можно найти объявления о продаже недорогих домов в сельской местности по низкой стоимости от 2 000-3 000 и на фотографиях строение выглядит даже довольно прилично. Но такие объявления лучше игнорировать.

При покупке дома следует иметь в виду, что, по болгарским законам, продаётся только дом, а земля, на которой он находится, остаётся в собственности государства и тот, кто покупает недвижимость, автоматически арендует землю у государства.

Давно уже идут разговоры об отмене этого закона, чтобы собственник при покупке дома получал также и землю. В ближайшее время ожидаются парламентские слушания по этому вопросу.

Элитные виллы

Четырехэтажная вилла с бассейном на побережье
Четырехэтажная вилла с бассейном на побережье

Вилла в Болгарии, для очень обеспеченных людей, будет стоить приблизительно 100 000 евро и выше. Такое жильё предлагается к продаже на всём черноморском побережье в широком ценовом диапазоне и если есть деньги, то приобрести можно всё что угодно.

Виллы имеют, в зависимости от цены, 2-3 этажа, гараж, часто на две или три машины, плавательный бассейн, тренажёрный и каминный залы. Элитная недвижимость предлагается в курортных приморских районах.

Это престижные посёлки: Св. Константин и Елена;

  1. Равда; Сарафово;
  2. Св. Влас;
  3. Елените.

Вилла в Болгарии продаётся также как и любой жилой дом, то есть без земли. Если сравнить цены на приличные виллы в Болгарии и цены на виллы аналогичного уровня в Испании, Греции или на Кипре, то стоимость болгарского жилья окажется меньше раза в четыре. Выбор элитного жилья довольно ограничен.

Обычно виллы продаются от собственника, так как ни одна компания не будет строить дорогие апартаменты впрок с надеждой когда-либо их продать.

Конечно огромным положительным фактором приобретения недвижимости в Болгарии, для постоянного проживания является то, что у нас и болгар одна вера, очень похожий язык и менталитет. Плюс ко всему низкие цены и прекрасная погода.

На что обратить внимание покупателю

Жилая площадь объекта. В Болгарии подсчет площади жилых объектов отличается от принятой в СНГ методики. В жилую площадь включены и общие части, а также толщина внешних стен, за счет этого значение площади апартаментов будет меньше, чем по украинским расчетам.

Покупка земли иностранцами. В Болгарии действует запрет на покупку земли иностранцами, за исключением граждан ЕС. Поэтому, если идет речь о покупке дома, то вы приобретаете только строение, а земля остается во владении государства. Этот запрет можно обойти, если зарегистрировать фирму и оформить покупку земельного участка на юридическое лицо.

Дополнительные расходы. Плата за услуги нотариуса, оформление документов, расходы на налоги и сборы составляют: от 2,8 до 7,6% от кадастровой стоимости объекта.

Болгария как основное место жительство

Многие часто интересуются покупкой жилья в Болгарии, чтобы переехать туда на постоянное место жительства. Виной тому не какие-то политические или экономические причины. Просто некоторым хочется изменить, например, климат или ритм жизни. Более молодые выбирают недвижимость в столице страны, Софии, где можно открыть свой бизнес или найти работу.

Пенсионеры предпочитают домики в сельской местности, где цена опять же поражает. За 10–50 тыс. евро можно стать обладателем коттеджа с садом в сельской местности. Так, некоторые продают недвижимость у себя в стране и покупают жилье на берегу Черного моря.

Плюсы и недостатки

К достоинствам относятся:

  • Отличный, благоприятный для здоровья климат;
  • демократичная стоимость продуктов, отличающиеся экологичностью;
  • Цена квадратного метра в стране недорогая – это относится к вторичному, и к новому жилью;
  • Необязательно оформлять визу.

Из минусов выделяют аспекты:

  1. Приобретение квартиры с целью инвестиций — невыгодно. Болгария состоит в Евросоюзе, она не может вступить в зону Шенгена – это не нравится многим странам Европы. Стоимость квартир и домов в балтийском государстве долго будет находиться в ремиссии.
  2. Если планируете купить жилье для принятия гражданства, не обольщайтесь. В Болгарии можно принять только вид на проживание, требующее ежегодного подтверждения в банке Болгарии – пенсионерам 1000 евро, работающему 2000 евро — для домов, квартир и студий. Недвижимость в сельской местности, может купить исключительно юр. лицо, придется зарегистрировать фирму. Дома продаются с землей, на ее покупку для иностранцев ввели это правило. Зарегистрировать фирму мало, придется дважды за год сдавать нулевую декларацию, в местные налоговые органы. Не сдадите отчет, появятся проблемы у фирмы, и как результат – у недвижимости.
  3. Желание купить квартиру для сдачи — увы, это нерентабельно. Хотите сдавать квартиру летом, а зимой жить — стоит понимать, что плата за электричество в зимнее время большая и составляет 75 евро за квартиру в 60 квадратов. Неплохо сдавать квартиру 11 мес., а один там жить, но таких арендаторов найти сложно.

Преимущества для пенсионеров

Пенсионеры в Болгарии пользуются особыми привилегиями, для них действует упрощенный режим получения вида на жительство. Страна небогатая, поэтому многие чувствуют себя состоятельными людьми, ведь цены в рублях здесь ниже, чем в большинстве регионов России.

Основные расходы, которые ждут пенсионеров – это затраты на продление ВНЖ, налоги на жилье, коммунальные платежи, лечение и медицинская страховка, регистрация и поддержка юридического лица (при покупке дома с участком), а также продукты и товары повседневного спроса.

В среднем для комфортного проживания надо 400-500 евро в месяц, а в деревне можно прожить и на 200-300 евро.

Однако когда Болгария перейдет на евро, то жизнь там станет намного дороже, поэтому переезд выгоден только пенсионерам, которые достаточно обеспечены и могут позволить себе медицинскую страховку, транспорт и другие обязательные расходы.

Сдача недвижимости в аренду

Когда недвижимость приобретена и оформлена в собственность, то хозяин вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. На адрес можно зарегистрировать фирму, недвижимость можно сразу же выставить на продажу или её можно сдавать в аренду. Все риэлтерские агентства берут на себя функцию управления собственностью.

С компанией заключается договор, в котором прописано на какой срок сдаётся жилплощадь. Сумму, обычно определяют сотрудники агентства, в договоре также оговаривается тот процент, который отчисляется компании за гарантированную сдачу квартиры в аренду на указанный срок. Компания гарантирует сохранность мебели и бытовой техники, если они имеются в квартире.

Владельцы недвижимости в Болгарии часто не прибегают к услугам таких компаний, считая, что сумма, предлагаемая агентством, не слишком велика и пытаются сдавать свою квартиру самостоятельно. Это хлопотно и требует времени. С компанией меньше денег, но и забот никаких. После отъезда арендаторов, квартира приводится в идеальный порядок, в таком виде и возвращается владельцу.

Подводные камни

В течение последних 5 лет 200 тысяч российских граждан приобрели недвижимость в Болгарии, это говорит о повышенной популярности домов и квартир в балтийском государстве. В большинстве случаев это города-курорты на побережье.

Посмотрев на число проведенных сделок по покупке недвижимости, кажется, что сложностей в покупке жилья в Болгарии нет. Это не так — рисков много, и непредвиденных ситуаций, о них и поговорим.

К нюансам в приобретении болгарского жилья причисляют:

  • Подсчитывание квадратов жилой площади квартиры и общедомовых квадратов. Площадь квартиры состоит из суммы этих характеристик. Первое – жилая зона квартиры. Вторая – общая площадь (коридор, балкон, лестничная клетка, подъезд, лестница, двери, толщина стен). Толщина стен высчитывается и делится между жильцами дома поровну.
Учтите: 60 квадратных метров, записанных в объявлении, на деле — 48–52 квадрата.
  • Электричество оплачивается по общему счетчику. Это необязательное условие, лучше не соглашаться. Для того чтобы не платить за энергию, потребляемую не вами. Поставьте счетчик в квартире, подпишите отдельный договор, с раздельным тарифом на ночной и дневной. В Болгарии электричество в ночное время стоит дешевле.
  • Если покупаете жилье в новом доме обязателен Акт 16. Это документ, по которому вы можете заселиться в свою квартиру. В нашей стране это акт введения строения в эксплуатацию. Не надейтесь на Акт 15 и 14, по ним вы не имеете права заселиться. Эти документы выдаются на промежуточных стадиях строительства.

Резюме: это надо запомнить

  1. Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Болгарии без ограничений. А вот землю разрешено приобретать только на юридическое лицо.
  2. Покупатели недвижимости имеет право на получение мультивизы.
  3. Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
  4. Стандартная процедура покупки до момента получения Булстата занимает около двух месяцев.

Рекомендуем похожие статьи
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (84 оценок, среднее: 4,80 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Консультанты в сети
Получите бесплатную юридическую консультацию в течении 5 минут
  • 95% успешных дел
  • Гарантия конфиденциальности
  • Гарантия конфиденциальности
  • Абсолютно бесплатно