Если сравнить рынок недвижимости в Болгарии с аналогичным рынком других стран, то окажется, что квартиры в Болгарии очень недорого стоят, и ни в одной стране не предлагается такого количества недвижимости, как в Болгарии. Это связано со многими причинами. Прежде всего, с тем, что в начале 2000 годов увеличился туристический поток в эту страну, и по всем показателям Болгария оказалась страной, исключительно удобной для постоянного или временного проживания.
Содержание
Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.
Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.
Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:
Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).
Прежде чем приобретать квартиру в Болгарии, обязательно нужно ознакомиться с местной терминологией, которая используется при оформлении документов на жилье. Это предотвратит возникновение разногласий и недопонимания между продавцом и покупателем, а также убережет вас от возможных трудностей, связанных с неправильно оформленной документацией. Чтобы правильно рассчитать общую площадь приобретаемой недвижимости, следует знать всего три термина:
Данный договор имеет вид нотариально заверенного акта, в котором указаны размеры всех трех вышеописанных площадей или две основные — застроенная и общая или «идеальная».
Побережье делится условно на северное и южное:
В этой части балтийского государства строятся комплексы и как результат конкуренции — демократичные цены. Покупка квартиры в столиц — это относительно надежная инвестиция. Перед принятием решения, где купить жилплощадь в Болгарии, определитесь, для чего ее приобретаете.
Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.
Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.
После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.
Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.
Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.
Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.
Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.
Основные затраты:
На приобретение жилья Вы потратите приблизительно:
Пример расчета дополнительных расходов:
Меблированная квартира на вторичном рынке, на Солнечном берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.
Рыночная стоимость жилья – €30000, муниципальный налог на переход права собственности в конкретном случае составляет €880(2,9%).
Нотариальные расходы: €30000 х 1% = €300 (плюс НДС 20%) = €315
Регистрация в имущественном реестре: €30000 х 0,1% = €30
Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)
Регистрация недвижимости: €150
Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию, размер зависит от конкретного банка – обычно до €50
Общая сумма расходов €1475.
Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.
В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.
Всю недвижимость можно разделить на несколько категорий:
Самая недорогая недвижимость — это та, которая покупается непосредственно у застройщика и в процессе строительства. Но именно этот вариант, в отдельных случаях, может оказаться и самым ненадёжным. Строительные компании в Болгарии также подвержены колебаниям рынка и нечистых на руку продавцов здесь не меньше чем в России.
Пока жилой дом ещё не построен, застройщик предлагает действительно низкую цену за будущую квартиру и легко можно убедиться, что квартира точно такого же типа, но выставляемая на продажу риэлтерской компанией, может стоить процентов на 20-40 дороже. Строят в Болгарии быстро, но бывает, что в какой-то момент строительство останавливается.
Это значит, что у застройщика кончились деньги и возобновится ли стройка дальше никому не известно. Даже в самых престижных местах на черноморских курортах можно встретить недостроенные дома и особняки. Приобретать такую недвижимость дёшево, но опасно и результат такой сделки может быть непредсказуем.
Кроме того, приобретение квартиры на стадии строительства не даёт права на получение визы «Д» и в перспективе вида на жительство в Болгарии. Поэтому, пока квартира строится, а жить в Болгарии хочется, придётся оформлять договор на аренду и снимать жильё у агентства. Собственно многие так и поступают. Это даёт возможность самому контролировать процесс строительства.
Недвижимость на вторичном рынке болгарских курортов делится на две группы.
Большинство сделок купли-продажи недвижимости на курортах Болгарии проходит с новой недвижимостью, так как жилищный фонд Солнечного Берега, Несебра, Золотых Песков, Равды – это на 90% жилые комплексы 2000-х годов.
В среднем по Болгарии цены на вторичном рынке составляют 445 евро за квадратный метр. В Софии средняя ценовая планка выше – 750-820 евро. На черноморских курортах стоимость «квадрата» приближается к столичным расценкам. Покупателю, планирующему покупку дома или квартиры на море с хорошим расположением и качественными характеристиками, следует ориентироваться на 600-900 евро за квадратный метр.
При покупке недвижимости обязательно следует обратить внимание и на особенности планировки болгарских квартир. Гостиная и кухня объединены, а средняя площадь балкона составляет 4–6 м кв. При этом размер спальни совсем небольшой — около 12 метров квадратных, поскольку она редко используется в качестве общей жилой комнаты или детской. Часто в квартирах можно встретить так называемый кабинет, который в дальнейшем можно без труда переоборудовать в детскую комнату или спальню.
Общая классификация квартир в Болгарии ничем не отличается от международной — есть студии, одно-, двух- и многокомнатные квартиры, а также апартаменты. Но понимание данных терминов в стране может быть иным, нежели принято в России:
Дома в Болгарии продаются и покупаются достаточно активно, причём пенсионерами. Болгарский сельский дом, это, как правило, двухэтажная постройка из красного кирпича, крытая такой же красной черепицей и недорогая по стоимости. Одноэтажные дома встречаются крайне редко и из дерева здесь также не строят. Продажная цена сельского дома может начинаться от 4 000 евро, но такие дома требуют достаточно серьёзного ремонта. Хороший двухэтажный дом, где может понадобиться только небольшой или косметический ремонт можно приобрести за 20 000 евро.
Болгарские деревни расположены в очень красивой местности. Рядом обязательно находится водоём – это может быть река или озеро. Россияне с удовольствием ловят рыбу или ходят в лес за грибами. Очень хорошие дома в больших сёлах можно приобрести по цене от 40 000 евро. Такой дом имеет два или три этажа, обставлен хорошей мебелью и оборудован бытовой техникой. Никакой ремонт, даже косметический, не требуется.
При покупке дома в Болгарии обязательно требуется присутствие покупателя, поскольку дом — это серьёзное приобретение и очень много всего нужно тщательно осмотреть. Стены, крышу, фундамент, полы. Особое внимание следует уделить электропроводке, системе водоснабжения и отопления. Нужно выяснить, где находится магазин и что там можно купить, как далеко расположен город, часто ли ходят автобусы, где можно, в случае необходимости, получить медицинскую помощь.
Иногда на сайтах болгарских агентств по продаже недвижимости можно найти объявления о продаже недорогих домов в сельской местности по низкой стоимости от 2 000-3 000 и на фотографиях строение выглядит даже довольно прилично. Но такие объявления лучше игнорировать.
Давно уже идут разговоры об отмене этого закона, чтобы собственник при покупке дома получал также и землю. В ближайшее время ожидаются парламентские слушания по этому вопросу.
Вилла в Болгарии, для очень обеспеченных людей, будет стоить приблизительно 100 000 евро и выше. Такое жильё предлагается к продаже на всём черноморском побережье в широком ценовом диапазоне и если есть деньги, то приобрести можно всё что угодно.
Виллы имеют, в зависимости от цены, 2-3 этажа, гараж, часто на две или три машины, плавательный бассейн, тренажёрный и каминный залы. Элитная недвижимость предлагается в курортных приморских районах.
Это престижные посёлки: Св. Константин и Елена;
Вилла в Болгарии продаётся также как и любой жилой дом, то есть без земли. Если сравнить цены на приличные виллы в Болгарии и цены на виллы аналогичного уровня в Испании, Греции или на Кипре, то стоимость болгарского жилья окажется меньше раза в четыре. Выбор элитного жилья довольно ограничен.
Конечно огромным положительным фактором приобретения недвижимости в Болгарии, для постоянного проживания является то, что у нас и болгар одна вера, очень похожий язык и менталитет. Плюс ко всему низкие цены и прекрасная погода.
Жилая площадь объекта. В Болгарии подсчет площади жилых объектов отличается от принятой в СНГ методики. В жилую площадь включены и общие части, а также толщина внешних стен, за счет этого значение площади апартаментов будет меньше, чем по украинским расчетам.
Покупка земли иностранцами. В Болгарии действует запрет на покупку земли иностранцами, за исключением граждан ЕС. Поэтому, если идет речь о покупке дома, то вы приобретаете только строение, а земля остается во владении государства. Этот запрет можно обойти, если зарегистрировать фирму и оформить покупку земельного участка на юридическое лицо.
Дополнительные расходы. Плата за услуги нотариуса, оформление документов, расходы на налоги и сборы составляют: от 2,8 до 7,6% от кадастровой стоимости объекта.
Многие часто интересуются покупкой жилья в Болгарии, чтобы переехать туда на постоянное место жительства. Виной тому не какие-то политические или экономические причины. Просто некоторым хочется изменить, например, климат или ритм жизни. Более молодые выбирают недвижимость в столице страны, Софии, где можно открыть свой бизнес или найти работу.
Пенсионеры предпочитают домики в сельской местности, где цена опять же поражает. За 10–50 тыс. евро можно стать обладателем коттеджа с садом в сельской местности. Так, некоторые продают недвижимость у себя в стране и покупают жилье на берегу Черного моря.
К достоинствам относятся:
Из минусов выделяют аспекты:
Пенсионеры в Болгарии пользуются особыми привилегиями, для них действует упрощенный режим получения вида на жительство. Страна небогатая, поэтому многие чувствуют себя состоятельными людьми, ведь цены в рублях здесь ниже, чем в большинстве регионов России.
Основные расходы, которые ждут пенсионеров – это затраты на продление ВНЖ, налоги на жилье, коммунальные платежи, лечение и медицинская страховка, регистрация и поддержка юридического лица (при покупке дома с участком), а также продукты и товары повседневного спроса.
Однако когда Болгария перейдет на евро, то жизнь там станет намного дороже, поэтому переезд выгоден только пенсионерам, которые достаточно обеспечены и могут позволить себе медицинскую страховку, транспорт и другие обязательные расходы.
Когда недвижимость приобретена и оформлена в собственность, то хозяин вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. На адрес можно зарегистрировать фирму, недвижимость можно сразу же выставить на продажу или её можно сдавать в аренду. Все риэлтерские агентства берут на себя функцию управления собственностью.
С компанией заключается договор, в котором прописано на какой срок сдаётся жилплощадь. Сумму, обычно определяют сотрудники агентства, в договоре также оговаривается тот процент, который отчисляется компании за гарантированную сдачу квартиры в аренду на указанный срок. Компания гарантирует сохранность мебели и бытовой техники, если они имеются в квартире.
Владельцы недвижимости в Болгарии часто не прибегают к услугам таких компаний, считая, что сумма, предлагаемая агентством, не слишком велика и пытаются сдавать свою квартиру самостоятельно. Это хлопотно и требует времени. С компанией меньше денег, но и забот никаких. После отъезда арендаторов, квартира приводится в идеальный порядок, в таком виде и возвращается владельцу.
В течение последних 5 лет 200 тысяч российских граждан приобрели недвижимость в Болгарии, это говорит о повышенной популярности домов и квартир в балтийском государстве. В большинстве случаев это города-курорты на побережье.
Посмотрев на число проведенных сделок по покупке недвижимости, кажется, что сложностей в покупке жилья в Болгарии нет. Это не так — рисков много, и непредвиденных ситуаций, о них и поговорим.
К нюансам в приобретении болгарского жилья причисляют:
Добавить комментарий